Gut vermietetes und in vielen Bereichen modernisiertes/​saniertes Wohn- und Geschäftshaus

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Gut vermietetes und in vielen Bereichen modernisiertes/​saniertes Wohn- und Geschäftshaus
Zu Verkaufen €2.650.000 - Wohn- und Geschäftshaus
20055-E-3726 574 m² 1962 Baujahr 327 m²

Das Renditeobjekt wurde ursprünglich 1962 erbaut, vom jetzigen Eigentümer/Verkäufer in 2014 erworben und in den Bereichen, in denen es aufgrund eines Leerstandes möglich war, liebevoll und unternehmerisch klug wie folgt umgeplant und modernisiert:

1.) Erdgeschoss inkl. Großteile des Kellergeschosses
Hier erfolgte in 2016 die Sanierung/der Umbau zum damals eröffneten Froschkönig, einer Burger-Bar, die, anlehnend an das Konzept „Hans im Glück“, für rund EUR 250.000,00 in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektro, Decken, Wände und Lüftung unter Einbeziehung der Kellerbereiche erneuert wurde. Im Kellerbereich befinden sich die getrennten Herren- und Damen-WC-Anlagen sowie Lagerflächen, Büroräume und die Spülküche.
Seit dem 01.09.2018 sind die gastronomischen Bereiche im Erdgeschoss und Untergeschoss bis zum 31.12.2027 an einen regelmäßig zahlenden Mieter vermietet, der zum 01.07.2022 nochmal um 5 1/2 Jahre verlängert, nachdem er seit dem 01.03.2020 Untermieter beim seinerzeitigen Hauptmieter war.
Die aktuelle monatliche Grundmiete beträgt EUR 3.000,00 und wird aufgrund einer Staffelmietvereinbarung zum 01.09.2023 auf EUR 3.250,00 pro Monat erhöht. Dieser Mieter hat Erweiterungsbedarf angezeigt, der in der in der noch auszubauenden 1. Etage in Form eines geplanten Cafés umgesetzt werden soll. Details entnehmen Sie bitte den weiteren Ausführungen. Die Modernisierungs- und Sanierungskosten für den Restaurant­umbau beliefen sich ohne teilweise mitvermietetes, hochwertiges Inventar auf rund EUR 250.000,00.
Die im Erdgeschoss befindliche weitere Mietfläche wird durch einen Friseur genutzt, der seit 2009 Mieter ist und sich zuletzt in 2021 die Mietfläche bis einschließlich 31.12.2026 gesichert hat.

2.) 1. Obergeschoss
Die Bürofläche im 1. Obergeschoss wird vertragsgleich zu dem Mietvertrag bzgl. des Restaurants im Erdgeschoss mit einer Vertragslaufzeit bis zum 31.12.2027 genutzt, wobei der aktuelle Mieter, wie oben erwähnt, die ebenfalls in dieser Etage befindliche weitere Gewerbefläche, die ursprünglich als Verkaufsfläche für das daneben liegende Koffer- und Handtaschenunternehmen Brecklinghaus diente, angeregt hatte ebenfalls anzumieten, um hier ein separates Café zu errichten, mit separatem, straßenseitigem Eingang und ggf. unter Einbeziehung der jetzigen Bürofläche. Die Bürofläche ist für monatlich EUR 595,00 vermietet.
Der Ansatz für die Vermietung der noch auszubauenden, aber schon mit Bauantrag versehenen Caféfläche im 1. Obergeschoss mit einer Größe von rund 113 m² ist für EUR 1.250,00 pro Monat angedacht. Ein Bauantrag ist bereits gestellt, die geplanten Umbaukosten liegen bei rd. EUR 100.000,00. Im 1. Obergeschoss wurde bislang der Bürobereich für rund EUR 8.500,00 modernisiert.

3.) 2. Obergeschoss
Hier erfolgte in 2016 eine umfangreiche Sanierung aus einem ehemaligen Büro zu zwei Büroflächen mit einer Fläche von 211 m², die seit 2016 ununterbrochen an ein Unternehmen vermietet ist, jeweils mit Küchenausstattungen, die im ambulanten Wohnbereich ihr Zuhause haben. Der Mietvertrag lief ursprünglich bis zum 31.12.2019 und verlängert sich automatisch um ein Jahr. Diese Mietpartei hat im Gebäude noch zwei weitere Mietwohnungen angemietet, nicht zuletzt aufgrund des Erfolges ihres Geschäftskonzeptes, das sie seit vielen Jahrzehnten betreibt. Die Modernisierungs- und Umbaukosten beliefen sich hier auf rund EUR 175.000,00.

4.) 3. Obergeschoss
In dieser Etage befindet sich eine 146 m² und eine 52 m² große Wohnung.

5.) 4. Obergeschoss
Diese Etage besteht aus drei Wohnungen.

6.) 5. Obergeschoss
Hier befinden sich fünf Apartments/Wohnungen, die in 2019 entstanden sind. Die Sanierungskosten betrugen rund EUR 126.000,00.

Im Fassadenbereich wurde in 2021 ein Zehn-Jahres-Vertrag bzgl. einer sogenannten Videowall abgeschlossen, die jährliche Mieteinnahmen von aktuell EUR 3.500,00 mit sich bringt, was sich ab dem fünften Jahr auf EUR 3.750,00 und ab dem neunten Jahr auf EUR 4.000,00 steigert.

Essen – die moderne Wirtschafts-, Handels- und Dienstleistungsmetropole im Herzen des Ruhrgebietes mit über 590.000 Einwohnern. Standort für Konzernzentralen wie RWE, Aldi-Nord, Hochtief, STEAG, Evonik Industries, Schenker, Eon-Ruhrgas, Funke Mediengruppe oder Deichmann. ?Europäische Kul-turhauptstadt 2010. Universitätsstadt. 25 km nach Düsseldorf (BAB 52), 15 km nach Duisburg (BAB 40 u. 59), 20 km nach Bochum (BAB 40). (Quelle: Wikipedia)

Der Stadtkern Essens bildet zusammen mit dem Westviertel, dem Nordviertel, dem Südviertel, dem Ost-viertel und dem Südostviertel die Essener Stadtmitte. Der Stadtkern ist flächenmäßig der kleinste Stadtteil Essens. (Quelle: Wikipedia)
Am fußläufig angrenzenden Limbecker Platz, der heute überwiegend vom Einkaufszentrum am Limbecker ?Platz geprägt ist und dessen letzter Bauabschnitt im Oktober 2009 eröffnet wurde, beginnt die Er-schließung dieser wunderbaren Kombination der Stadtmitte, die in der anderen Richtung die Viehofer-strasse über­gehen lässt zur Kettwiger Straße.
Das Uni-Viertel, angefangen von dem Hauptsitz der Funke Mediengruppe (WAZ), über das Hör-saal­zentrum am Beginn der Meyer-Schwickerath-Straße sind fußläufig erreichbar. Zahlreiche Cafés und insbesondere studentische Szenekneipen runden die Lage ab.
Der Bereich um die Viehofer Straße und nördliche Innenstadt hat nicht zuletzt durch das GOP Theater sowie ?die vor Jahren vorgenommene Ansiedlung der Allbau AG eine erhebliche Aufwertung erfahren. Aktuell ist am 21.06.2022 in der Bezirksvertretung für den Stadtbezirk 1 eine Anhörung hinsichtlich des Bebauungsplanes 06/22 „Kreuzeskirchstraße/Kastanienallee (Weberplatz)“ erfolgt, mit dem Ziel am 18.08.2022 eine Entscheidung über den vorgenannten Bebauungsplan bzw. den Beschluss über die Durchführung im be­schleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB und die Unterrichtung der Öffentlichkeit durchzuführen. Kurzum: ?Im Bereich Kastanienallee Weberplatz plant die Allbau GmbH eine umfangreiche Neubebauung, in dem unweit vom Objekt weiteren Neubauten entstehen sollen, die neben der Allbau Zentrale das Quartier erheblich aufwerten sollen. Im Bereich v. g. Areals soll eine Nutzmischung aus 60 % Gewerbe und 40 % Wohnen entstehen. In dem Erdgeschoss nahe Weberplatz sollen, so die Ausführung aus dem Bebauungsplans 06/22 im Sinne einer Belegung des öffentlichen Raumes Handels- und Dienstleistungsbetriebe (z. B. gastronomische Einrichtungen, Bäckereien und Apotheken, etc. verortet werden. Bezüglich der geplanten Wohnungsnutzung ist ein Mix unterschiedlicher Wohnungstypen für eine breite Zielgruppe vorgesehen. Insgesamt sollen circa 50 Wohneinheiten entstehen in Anwendung des Ratsbeschlusses vom 23.11.2016 zum Essener Konzept zur Förderung des Wohnungsbau ist ein ange-messener Anteil von rund 30 % der gesamten Wohnbaufläche der geplanten Mietwohnungen (Orientierungsmaßstab) als öffentlich geförderter Wohnungsbau gemäß den Wohnraumförderbestimmungen des Landes NRW (WFB NRW) vorgesehen. Ein weiteres Indiz für die positive Entwicklung und das Bestreben der Stadt selbige weiter voranzuschreiben.

· Die Beheizung erfolgt mittels Fernwärme, die 1979 ins Haus integriert wurde. Die einzelnen Wohn- und Gewerbeeinheiten verfügen über eine Warm-Wasser-Versorgung mittels Durchlauferhitzer
· Die Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten in einzelnen Geschossen stellen sich wie folgt dar:
Allgemein: EUR 34.339,68
Erdgeschoss: EUR 253.836,55 (zzgl. mitvermietetes Inventar mit einem seinerzeitigen Anschaffungswert von rund EUR 150.000,00)
1. Obergeschoss: EUR 8.512,27
2. Obergeschoss: EUR 175.089,70
5. Obergeschoss: EUR 126.503,42
mithin insgesamt: EUR 598.281,62 (zzgl. mitvermietetes Inventar im Bereich Gastro EG)
· Der Hauseingangsbereich wurde in 2019 mit einer neuen Hauseingangstür nebst Briefkasten- und Klingelanlage versehen, die in den jeweiligen Wohnungen entsprechende Türdrücker mit Gegensprechanlage beinhaltet
· Vom Kellergeschoss bis in die 5. Etage fährt ein Personenaufzug
· Das Flachdach wurde und wird regelmäßig gewartet
· Die Gastronomieeinheit verfügt über eine Be- und Entlüftungsanlage, die mieterseits gewartet wird, wobei diese Mieter auch eine Klimaanlage in dem Bereich des Erdgeschosses eingebaut haben
Alle Angaben aus diesem Expose haben wir gemeinsam mit dem Eigentümer erarbeitet. Zu den Flächenangaben teilen wir mit, dass es sich dabei um die Flächenangaben gemäß Ermittlungen der momentumbau GmbH durch den Diplom-Bauingenieur Latton handelt.
Hinsichtlich der Größen und derzeitige Nutzungen erfolgt keine Zusicherung, das diese genehmigt sind. Die hier verwandten Grundrisse und Raumbezeichnungen stellen die aktuelle Nutzung dar, es mag Abweichungen zur Baugenehmigung/Bauakte geben.
Es sind die aktuellen in den Mietverträgen vereinbarten Mieten angegeben. Bei der Sollmiete für die Vermietung des 1. OG nach Ausbau durch den Erwerber handelt es sich um Annahmen, bei denen eine Durchsetzbarkeit in neuen Mietverträgen nicht zugesichert wird.
Die Angaben zu den Renovierungsarbeiten sind nach bestem Wissen gemacht. Zeitpunkt und Umfang der Renovierungen kann durch Einsichtnahme in Rechnungen belegt werden. Wir bitten von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen. Eine Zusicherung der Angaben erfolgt ausdrücklich nicht.

Weitere Details

  • Grundstücksfläche: 327 m²
  • Heizungsart: Fernheizung
  • Anzahl Etagen: 5,0
  • Zusatzinformation zur Lage: Zentrum
  • Kaufpreis: 2.650.000 €
  • Courtage: 3.57 %
  • Aktuelle Mieteinnahmen: 132.000 €
  • Aktuelle Mieteinnahmen (soll): 145.022 €
  • Sonstige Fläche: 786 m²
  • Vermietbare Fläche: 1.360 m²
  • Art der Ausstattung: gehoben
  • Befeuerung: Fernwärme
  • Bodenbelag: Fliesen, Stein, Parkett, Laminat, PVC
  • Baujahr: 1962
  • Zustand: modernisiert
  • Letzte Modernisierung: 2019
  • Immobilie ist verfügbar ab: sofort

Merkmale

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